12月19日，中指研究院发布我国房地产商场2024总结与2025展望。2024年，我国房地产商场全体仍出现调整态势。前三季度新房出售同比下降显着，二手房“以价换量”带动商场坚持必定活跃度，但9月商场出现降温。9.26政治局会议提出“要促进房地产商场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，方针方针直指改动职业基本面，为商场注入决心，四季度以来，中心城市商场出现显着升温。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中心经济工作会议着重“持续用力推动房地产商场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了愈加坚决的稳楼市基调。

  展望2025年，方针加力有望带动预期修正，但房地产商场康复仍面对许多应战，全体或仍处于筑底阶段，中性景象下，下一年全国商品房出售面积估计下降约6%，商场出售的康复节奏有赖于已出台方针的推动与执行，尤其是钱银化安顿100万套城中村改造、收储存量房等方针。一起，土地缩量、房企资金承压及较高库存下，短期开工出资下行态势难改，下一年盘活存量搁置土地方针的施行开展，是推动商场进入新的循环、安稳出资开工的要害要素。

  中指研究院结合国内外经济研究机构对2025年经济环境的猜测，参照近期宏观方针及重要会议精神，对2025年房地产商场提出如下假定：

  假定2：钱银信贷方针持续发力稳经济（M2同比添加8.0%-8.5%，利率持续下行）；

  在满意假定条件、不产生超预期事情的前提下，依据中指测算，2025年全国房地产商场将出现“出售规划康复仍面对应战，新开工面积、开发出资或持续回落”的特色。

  依据“我国房地工业中长时间开展动态模型”，中指研究院估计，中性景象下，估计2025年全国商品房出售面积同比下降6.3%；达观景象下，若城中村改造及收储存量房等加速执行，居民置业志愿提高，2025年全国商品房出售面积或可完成止跌。失望景象下，方针执行节奏相对较慢，居民置业志愿持续下降，2025年全国商品房出售面积同比估计下降12.5%。

  房价方面，若方针持续加力，估计下一年上半年部分中心城市房价将逐渐“止跌”。一方面，跟着支撑方针的密布出台，居民房价预期明显改进。另一方面，跟着房贷利率的持续下调，居民购房本钱正逐渐下降，现在大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的距离正在慢慢地缩小。

  新开工方面，房企新开工规划仍受土地缩量、房企资金承压、商场库存规划高级要素限制，2025年新开工难改下行趋势，依据模型测算，中性景象下，2025年新开工面积同比降幅在15.6%左右，肯定规划降至6.2亿平方米。

  出资方面，建筑工程出资和土地购置费是构成房地产开发出资最主要的两项目标，占开发出资的比重超90%（1-10月建筑工程出资占比为54.4%，土地购置费占比为37.3%）。2025年，受土地成交大幅缩量及新开工规划持续下滑等要素影响，建筑工程出资和土地购置费两项目标估计仍将低位运转，将连累开发出资的修正。中性景象下，2025年开发出资额同比估计下降8.7%。

  到2024年三季度22城2021-2023年景交涉宅用地未开工计算（不含保证性住所）

  促进出资开工“止跌回稳”的要害是盘活搁置存量土地，添加商场有用供给，推动商场进入新的循环。依据各城市规自委发布的存量住所用地及中指监测数据预算，到2024年三季度，22城2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未开工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元，未开工宗数占比20%。其间，郑州、武汉未开工面积超1000万平米。

  方针空间及力度、商场供求关系、城市集合效应等是影响城市商场康复节奏的中心要素。短期要素来看，方针支撑及优化空间是影响商场走势的要害，包含限购限贷、房贷利率等方针空间，以及房票安顿、收储存量房等方针推动节奏，别的，商场供求关系也决议着房价走势及商场康复根底。中长时间要素中，城市人口吸引力、区域辐射力等决议了城市对外部购房需求的吸引力，是城市长时间开展过程中构成的优势，短期难以产生较大改动，在大都城市撤销限购的当下，城市集合效应带来的外部新增购房需求也是支撑商场康复的重要要素。

  归纳各影响要素来看，一线城市辐射规划广，人口吸附力强，购房需求旺盛，11月下调买卖税费对一线城市惠及力度大，北上深限购仍有优化空间，商场或首先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、姑苏等强二线城市工业根底较好，人口吸附力较强，且库房存储上的压力相对可控，未来商场康复节奏或相对较快。而南京、武汉、郑州、无锡等库存水平较高、去化压力较大，重庆人口流出规划较大，这部分二线城市商场康复节奏或相对较慢。

  从中长时间需求空间来看，受全国总人口开端下降、乡镇化及人均住所面积添加放缓等要素影响，房地产职业正在进入新的开展阶段。依据中指开始测算，“十五五”期间，新增乡镇人口带来的住所需求约18.7亿平米，居住面积提高引致的住所需求约18.4亿平米，拆迁改造引致的住所需求约13.5亿平米，算计乡镇住所需求总量约50.6亿平米（年均10亿平米左右）。考虑部分需求经过保证房、租借住所等方法处理，以70%-80%的商品化份额测算，“十五五”时期全国商品房年均出售面积约7-8亿平米，由此计算，商品房年均出售面积约8.5-9.5亿平米。